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2019年12月22日，中山市公安局对外发布了《关于中山市“格子铺”业主报案有关事项的公告》，根据公告内容，公安部门自2019年6月开始对西区、石岐、坦洲沙溪四个镇区的乐8小镇、德信高德66、铂岸、星濠天地等问题楼盘系列案件立案侦查。根据报道，以上问题项目的运作模式基本都是：开发商将整层物业分割成若干个小产权证出售给投资者，同时和投入资金的人签订委托经营或返租协议，承诺在一定年限内给予投资者每年固定收益回报，并以物业公司或商场管理公司的名义统一改造、统一装修、统一招商、统一经营。

但现在问题出现了，上述的“商铺”有一些还没有装潢改造完毕，开发商就已经跑路，项目处于烂尾状态，另外有部分项目，虽然已开始经营，但由于缺乏管理，绝大多数都是经营惨淡，开发商承诺的固定收益自然成了空中楼阁无法兑现，购买上述商铺的业主可以说是血本无归，损失惨重。因此，如何正确全面认识上述商铺的法律性质和法律风险，对广大的购房者有着重要的作用。

产权式商铺是一种分割销售大商场所形成，业主享有所有权，但经营权一般委托第三人统一行使，商铺所有权与经营权分属不同主体的商铺类型。“产权”是指业主对商铺的所有权，有产权意味着业主能够得到物权保护，可以不依赖他人的行为而自由支配自己的商铺。但同时此种物权的行使又要受到诸多的限制。此种商铺是人为从大商场中分割形成，彼此间紧密的排列在一起，面积正常情况下不会很大，多在十平方米左右，单独使用价值有限。往往在统一规划下将数个小商铺组成一个经营区域，或者一个小商铺被划分至不同经营区域。在实务中，由于开发商是将一个原本统一的商场分割销售，很多情况下业主受到开发商承诺的每月租金按房款的特殊的比例返还支付的吸引，签订购房合同的同时签订委托经营合同，交由开发商或第三方统一装修、招租，业主对于如何经营并不关注，仅关注是否有稳定回报。

以产权式商铺之间是不是有独立的分割墙体，各商铺是否在物理上形成封闭独立的空间，可以将其区分为独立产权式商铺和虚拟产权式商铺。独立式产权式商铺即商铺之间有墙体进行分割，有明确的四至，商铺能确定一定的位置，而另一种虚拟性产权式商铺之间则不做墙体的分割，没明确的四至，只在地图上做面积上的分割，上铺的位置甚至不明确，各商铺之间只用简单的界钉或简单的界线、权利属性

由上文可知产权式商铺分为独立性产权式商铺与虚拟性产权式商铺，对于独立性产权式商铺的权利属性并无异议，而对于虚拟性产权式商铺的权利属性学界上和司法实践中却有很大争论。在涉及产权式商铺纠纷的案件时，有的法院认为属于建筑物区分所有权，有的认为业主之间属于按份共有的关系，还有部分判决中未对产权式商铺进行物权上的定性。

根据物权法的规定，不动产登记必须登记后才有效，未登记不成立不动产。同时根据不动产条例的要求，需要不动产物理上具有独立性，能形成密闭的空间，而产权式商铺尤其是虚拟产权商铺仅做面积上抽象的分割，商铺之间没有物理墙体区分，这样就难以形成密闭独立的空间，就不符合条例的要求，因此是不能登记的。实务中有的地方允许登记，有的地方却不允许登记，理由正是四至不明确，没能形成独立空间，这样的话，投资者购买商铺却拿不到产权证，登记机关不予承认，这样不明确的产权显然是有风险的。

开发商在产权式商铺销售阶段，大肆对投入资产的人宣扬高额的回报率，且这些宣传的内容开发商不一定有信心实现，许多内容是没有根据的，这样完全是为吸引投资者购买。产权式商铺在出售后，有第三方物业管理公司将其出租给运营商进行统一经营，但现实情况是，每年的租金回报和开发商最初许诺的回报不同，一般是低于许诺的回报，产权式商铺每平米的售价一般很高，可能高于一般房产的数倍，投资者被广告宣传吸引，不惜出价百万元进行购买，然而购买后才发现每年能实现的利润回报仅仅四五万元，这与他们的预期回报差距很大，因此能说投资收益没能得到保证。

商铺开发商往往是在没办法办理商铺房产证的情况下大肆宣传，通过在电视、互联网、广告牌等各种媒介诱导非理性投资者，称购买其产权式商铺是零风险、高额回报的投资。而根据《房地产广告发布规定》的规定，房地产广告中升值或者投资回报的承诺，融资或者变相融资的内容都是法律所禁止的。故行政部门要对虚拟产权式商铺开发商做虚假宣传广告行为本身以及因此产生的后果进行规制，加大对虚假宣传广告的罚款力度，建立对开发商虚假宣传的惩罚性赔偿责任。

实践中虚拟产权式商铺购铺者往往没办法取得产权证书，因为其仅仅做规划图纸上面积的分割，四至不明确。但若投资的人购买商铺后不可以进行登记，没能获得产权证，那么投资者所享有的商铺所有权是没有保障的，这样只会产生更多的司法纠纷，浪费更多的司法成本。因此，建议所有购买虚拟产权式商铺的投资人可当作按份共有人进行登记，只颁发一个产权证书即可，同时登记簿上还要详细记载商铺的面积位置等情况，这种方式不仅符合了法律的规定，同时解决了司法难题。

由于现实中产权式商铺投资者和开发商签订的买卖合同极其不规范，双方在权利义务方面约定不清，当出现投资者投资回报不能够实现，或者购买的实际面积与合同上的不一致等问题纠纷时就会造成没有合同依据能解决纠纷的状况。因此，本律师认为，由于产权式商铺运行中涉及的法律关系较一般房产法律关系范围大的多，其中不仅仅有买卖法律关系，还有租赁、担保等复杂的法律关系，相关行政机关应当制定标准的产权式商铺范本。另外，如条件允许，在签订有关合同、文件之前应委托专业的律师对有关法律文件进行审核和风险预判，尽可能的避免有关合同陷阱。

本律师在此提醒广大购房者或投资者，应对类似的项目加强甄别，对于标的物有明显缺陷的、定价明显虚高的、开发商实力不足、品牌不响、口碑不佳的、折算的返租明显超市场水平的、返租和履约惩罚条款没有实质性保证的、运营方名不见经传没有成功案例的不购不投。同时也提醒房产开发企业，务必谨慎采取“售后返租”的商业模式进行经营，稍有不慎，将会给我们自己所带来牢狱之灾。

昨日，即墨有一小伙发现了自己家的炸串店门被人用水泥糊上了，结果查看视频后发现居然是团伙作案，随即赶快去报警，帽子叔叔表示：

5月8日早上十点，小伙正在家中睡觉，突然收到电话，说自己的炸串店被水泥糊着了，他还不相信，赶忙起来去炸串店看看，谁知门真的被水泥糊着了。

谁能想到原来的炸串店长图片这个样子，门虽然不大，但是感觉店里面的种类还是挺齐全的，小伙的生意应该不错。

但是再有什么恩怨也不能给人家用水泥糊上吧，小伙把它发在网上，原以为没有人会在意他，但谁知人生处处都是观众，不少网友纷纷打卡这里，这下炸串店生意更加好了。

还有网友在评论区猜测这小伙的店被水泥封门的原因，要么是生意太好，被对家惦记，要么是房东的仇家，来报复了。

不过到底是啥原因，大家都不知道，不过小伙报警之后，帽子叔叔都会一一调查出来。

在小伙发现这一情况时，就赶忙报案，帽子叔叔来到现场当地考验查证后，让小伙跟着一起回警局做笔录。

好在小伙炸串店附近都有监控，不过让人惊讶的是，小伙炸串店被封门居然是团伙作案。

监控时间来到5月8日凌晨1点，这时一趟白车开进监控区域，停车时一顿操作行云流水刚好对着监控，这嫌疑人真是踏破铁鞋无觅处，得来全不费工夫。

这位男子下车后，看了看手机，拨打了一个电话就径直向炸串店走去，一副财大气粗的样子，看样子像是指挥的头头。

还没等帽子叔叔分析，这位小伙自己先在视频里分析了起来，估计是抓凶心切，连路过的狗都让他标记为嫌疑人，网友在评论区快笑疯了。

随后时间来到4点零7分，一位男子开着三轮车从监控中快速闪过，不细看还不知道，这车上装的可不就是切墙用的砖块，在监控中这位男子又重新倒车，看样子是把石块卸到地上准备用。

紧接着不超过五分钟，下一位嫌疑人骑着小电车晃晃悠悠的出现在监控里，好家伙这还真是团伙作案呀，细看这位男子的车上，还有一个类似铁锹的长棍子。

从监控中我们正真看到第一位嫌疑人的车和第三位嫌疑人的车停在一起，这更增加了团伙作案的可能性，不过为何需要一个一点来，另外两个四点来呢，难不成还有一个先来踩点。

在视频中，三位男子操着山东本地口语，据评论区网友翻译，是三包水泥够不够的意思，也真的是难为这三位男子凌晨摸黑干活。

据小伙所述，在凌晨4.12分，监控突然断电，而在5.11分，监控重新连电出现画面，但是之后再没再次出现他们三人的身影，所以怀疑有人恶意断电。

这个监控被恶意断电之后，小伙去别的位置寻找是否有监控，这一找还真找到了，监控中显示一辆白色面包车，是嫌疑车辆，这么看，是拉了不少水泥来干活啊。

监控中还有位嫌疑人暴露出来，穿着红色的上衣和军绿色的裤子，两只手都拿着工具，一边是铁锹另一半不知道是什么，不过看起来动作很老练。

随着监控再往前看，我们正真看到刚进去的两个人在刚进去的三轮车旁边卸货，和红衣男子一起的是个穿黑色衣服的，看上去年龄很大，好家伙真的是老手啊。

不过也必须得说，人家封门，本来用砖就可以，这俩师傅还给你用水泥再糊一下，抹面抹的也十分平整，网友都在评论区调侃小伙说这墙的细节做的不错，干脆别拆了，弄个网红打卡点。

还有网友出建议说装一个监控，但是小伙说他之前也装过监控，但是同样被断电了，这是为啥，是有其他内情没讲还是谁和他有矛盾，才会导致监控频频断电。

最后小伙这个被封门事件也是成功立案，确实要好好查一查，怎么莫名其妙就做出这种事。

在这位小伙的评论区，网友是议论纷纷，有位网友说是小伙得罪人了，或者是房东得罪人了，又或者是生意太好被对家嫉妒了。

还有网友很理智的分析说小伙没有解释前因后果，就发出来视频，有点误导人的意思，还有网友说没有得罪人，也不会这样，肯定是小伙做了啥事才会让人家来封门。

是什么原因大家都在猜测，有人是被害者有罪论有人是伸张正义，但这时在评论区出现了一个自称是知情人士，他透露了更多内情。

他提到这位小伙的店与房东并无合作伙伴关系，是非法占有房东房屋，并且在今年的二、三、四、五月分别提出让小伙从房子里搬出，还说小伙经常恶意举报其它店面，影响其他商店正常经营。

其次又对大家说这位小伙的店面是没有经营许可证的，也就是无证经营，房东承担不起食品安全责任，所以要求小伙搬离，但是小伙就是，所以才会让人来封门。

最后是说这位小伙拿着没有经过房东，直接与第三方签订的房屋协议，一直霸占房屋店面三个月多月了。

总结一下他的话主要是因为这个小伙恶意霸占房屋，无证经营，房东举报到政府，工作人员通知让整改，所以才会找人砌墙。

不过这位知情人说的或许有真相，但是我们也不能只听一面之词，毕竟非法占用房屋，房东直接报警就好，为何需要找人砌墙，还要耗费人力物力。

这条评论出现后，大家都在质疑小伙到底是怎么回事，是不是拿网友当枪使，小伙看到这些话也是不惯着这位知情人士。

小伙直接把房屋合同拿到了帽子叔叔那里，证实了房租使用权没问题，所以上面那位知情人说的，到底有多少是真的。

这件事帽子叔叔还在调查中，是非因果一切要等调查过后才知道，不过这事儿确实比较新奇，啥深仇大怨的给人家门封住了，大家都想看看到底是为啥。

房东给三方出租，这哥们找三方租了房，做炸鸡，生意兴隆，房东要收回，当然不愿意，房东怒而封口。

这套路。。。。。好多年前去安康玩，火车站下面有一家点点红四川龙抄手，炸酱面很好吃。发现对面有家红点点，跟老板聊了两句，原来那是他们两口子以前开的店。房东让自家人在店里帮忙，老板两口子实在，问啥教啥。房东学会了，就不让老板两口子租了。气不过，在马路对面又开了家。唉。。。。。。。。不知道这两个店还在不在。

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